城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、酒店、文化、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合、互為作用、互為價(jià)值鏈的高度集中的建筑群體。

近年來，面對城市化進(jìn)程中日益突出的人口、土地、通勤等問題，城市綜合體成為現(xiàn)代城市發(fā)展的趨勢，激發(fā)出一片新的發(fā)展藍(lán)海。

興海物聯(lián)智慧空間研究院本期帶您深入探索城市綜合體。

#1 城市綜合體行業(yè)洞察

城市綜合體的發(fā)展趨勢

近幾年城市綜合體呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，很多城市都已建成或正在規(guī)劃當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性的集辦公、商場、酒店及配套居住等于一體的復(fù)合建筑群。特別是一二線城市因?yàn)橛玫鼐o張和房地產(chǎn)開發(fā)政策調(diào)整，在政府的統(tǒng)籌規(guī)劃下大量各具特色的城市綜合體百花齊放，如深圳萬象天地、上海新天地、雄安金湖未來城等。

城市綜合體本身具有的功能復(fù)合性使得以其為中心能形成一定規(guī)模的生活圈，多個(gè)綜合體的建設(shè)有利于突破“單中心”的城市發(fā)展模式。另外地標(biāo)級城市綜合體順應(yīng)城市化發(fā)展的需要，對于加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、扭轉(zhuǎn)城市商業(yè)格局、推動城市化有著巨大作用，是高品質(zhì)城市生活的標(biāo)志。

城市綜合體智慧化建設(shè)的特點(diǎn)

近年來，隨著物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、云計(jì)算、5G等智慧技術(shù)持續(xù)應(yīng)用于建筑智能化領(lǐng)域，建筑的智慧化水平越來越高，打造智慧建筑已經(jīng)成為行業(yè)的共識和標(biāo)準(zhǔn)。

城市綜合體作為社會效應(yīng)巨大的地標(biāo)性建筑，其投資建設(shè)方都希望通過智慧化建設(shè)增加項(xiàng)目的科技含量，使工作和生活更加便利，管理和運(yùn)營更加高效，從而提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次和功能，提升整體品牌效應(yīng)和盈利水平。

但城市綜合體因其復(fù)雜的特點(diǎn)，智慧化建設(shè)也有別于傳統(tǒng)的建筑智能化，需要充分理解其特點(diǎn)才能打造出高質(zhì)量的智慧綜合體。

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業(yè)態(tài)和客群復(fù)雜：綜合體是多個(gè)業(yè)態(tài)的融合，可以有10余類客戶群體工作和生活在其中，需求各不相同，綜合體的智慧化設(shè)計(jì)與單業(yè)態(tài)建筑相比不僅要梳理不同客群的需求，還要充分考慮客群間的互動和身份轉(zhuǎn)換。

因此綜合體的設(shè)計(jì)不宜直接憑單業(yè)態(tài)建筑的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行拼湊，可以在具體設(shè)計(jì)之前，選用智能化顧問單位做好充分的需求分析和可行性研究，為后續(xù)的具體設(shè)計(jì)方案把握方向和范圍。

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城區(qū)級規(guī)劃：綜合體面積廣、業(yè)態(tài)多、公共配套多，已經(jīng)從建筑上升為城區(qū)的范疇，智慧化需求差異也較大，比如需要統(tǒng)籌規(guī)劃整個(gè)區(qū)域的交通、ICT基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)應(yīng)用等。因此綜合體的設(shè)計(jì)如果按單業(yè)態(tài)或標(biāo)段進(jìn)行分解設(shè)計(jì)，會影響整個(gè)區(qū)域的整體性和資源利用率，而要站在整個(gè)城區(qū)的高度去做通盤的需求分析和統(tǒng)籌規(guī)劃。

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軟硬結(jié)合：“軟件定義硬件”是未來的發(fā)展趨勢，軟件在智慧建筑中的重要性越來越高。綜合體的智慧化建設(shè)需要將硬件設(shè)計(jì)和軟件設(shè)計(jì)完善地結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)各類用戶的交互體驗(yàn)和智慧功能。如果只局限在智能化硬件及配套的設(shè)計(jì)，而缺失相關(guān)軟件的架構(gòu)和設(shè)計(jì)能力，將造成綜合體的整體設(shè)計(jì)方案“瘸腿”，流于傳統(tǒng)缺乏亮點(diǎn)。

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管理運(yùn)營智慧化：綜合體投入多盈利難度大，后期的管理和運(yùn)營復(fù)雜，建設(shè)好一整套智慧化管理工具不僅能夠較好地幫助管理運(yùn)營方升級運(yùn)作模式，實(shí)現(xiàn)減員增效，還能夠提升綜合體的服務(wù)水平和盈利能力。因此不理解物管和運(yùn)營業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)不適用于綜合體這樣的復(fù)雜項(xiàng)目，而是需要在設(shè)計(jì)之初就提前規(guī)劃好管理運(yùn)營的智慧化場景及業(yè)務(wù)流程，提升區(qū)域集約化管理、跨業(yè)態(tài)融合、數(shù)字化運(yùn)營等能力。

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可持續(xù)發(fā)展：綜合體后期的經(jīng)營通常是長期持續(xù)的，身處科技高速發(fā)展的時(shí)代，需要在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮后續(xù)的升級擴(kuò)展能力以保持競爭力，不能只考慮眼前的建設(shè)和驗(yàn)收，而要提前設(shè)計(jì)好項(xiàng)目后期的持續(xù)升級能力和運(yùn)維成本控制。

#2 基于物聯(lián)網(wǎng)平臺的智慧化方案

針對以上城市綜合體智慧化建設(shè)的特點(diǎn)和需求，傳統(tǒng)的智能化設(shè)計(jì)方案已經(jīng)無法滿足，因此興海物聯(lián)提出基于物聯(lián)網(wǎng)平臺的城市綜合體智慧化建設(shè)方案，基于物聯(lián)網(wǎng)平臺為綜合體打造“智能操作系統(tǒng)”，建立一個(gè)統(tǒng)籌綜合體軟硬件功能的智慧管理平臺，打破系統(tǒng)和數(shù)據(jù)孤島，將業(yè)務(wù)和數(shù)據(jù)連接和匯聚，從而實(shí)現(xiàn)各系統(tǒng)之間的資源共享和協(xié)同聯(lián)動，最終打造安全綠色的工作和生活環(huán)境，設(shè)備高效節(jié)能、安全穩(wěn)定運(yùn)行，管理和運(yùn)營數(shù)字化。

作為綜合體智慧化最核心的“操作系統(tǒng)”，物聯(lián)網(wǎng)平臺應(yīng)具備以下能力：